Informationen für Käufer

Allgemeine Informationen zum Kauf einer Immobilie auf Gran Canaria

Grunderwerbsteuer Gran Canaria

Die Grunderwerbsteuer (span. ITP) beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Gran Canaria beträgt seit vielen Jahren 6,5% vom Kaufpreis und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Notartermin bezahlt werden.

PlusValía (Wertzuwachssteuer)

Laut Gesetz geht diese zu Lasten des Verkäufers und ist nach dem Kauf/Verkauf abzuführen.
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer (kurz: PlusValía, richtiger Name: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine relativ "moderne" Steuer, von der der spanische Staat Gebrauch macht und deren Erhebung und Einholung den Gemeinden übertragen ist. Hintergrund dieser z.B. in Deutschland unbekannten Steuer ist, dass der Eigentümer einer Immobilie mit der Zeit durch Verbesserungsmaßnahmen der Gemeinde in den Genuss der Werterhöhung seiner Immobilie kommt und davon möchte auch der Staat profitieren. In Deutschland ist dies in etwa mit Anliegerkosten zu vergleichen, insofern Kanalisation, Straßen, Bürgersteige usw. erneuert werden
Die PlusValía fällt grundsätzlich immer dann an, wenn eine Immobilie, sei es Wohnung, Haus oder städtischer Grund und Boden, übertragen wird. Gleichgültig ist, ob die Übertragung aufgrund z.B. eines Immobilienkaufvertrages, einer Schenkung oder aufgrund einer Erbschaft (weil sich eine Immobilie im Nachlass in Spanien befindet) erfolgt. Die Steuer fällt nur in zwei Fällen nicht an: Es handelt sich um landwirtschaftliches Nutzland (suelo rústico) oder seit der letzten Übertragung ist weniger als 1 Jahr vergangen. Die Höhe jener Steuer errechnet die Gemeinde aufgrund des Katasterwertes und eigener Statistiken, die von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich ausfallen können.

Eigennutzungssteuer

Die "Eigennutzungssteuer" oder auch "Nichtresidentensteuer" genannt, ist vom nicht-residenten Eigentümer zu bezahlen, wenn dieser bei der jährlichen Steuererklärung angibt, seine Immobilie selbst zu nutzen und nicht zu vermieten. Sie beträgt 1,1 % vom "Katasterwert", von den ca. 1,1 % werden 19 % einmal jährlich fällig. Rechenbeispiel:
Liegt der Katasterwert Ihrer Immobilie z.B. bei 50.000€, werden 1,1% als Berechnungsgrundlage genommen. Das wären somit 550€ von diesem Betrag bezahlen Sie dann 19% Steuern = 104,50€ Eigennutzungssteuer.
Im Fall dass Sie keinen Hauptwohnsitz in der EU, Norwegen oder Island haben, liegt der Steuersatz bei 24%.

Die Höhe des Katasterwertes (valor catastral) können Sie dem Grundsteuerbeleg (I.B.I.) entnehmen.

Sollten Sie z.B. für das Jahr 2022 die Eigennutzungssteuer bezahlen, müssten Sie dies innerhalb des Jahres 2023 machen. Gerne übernimmt die Einreichung des Formulares "Model 210" Ihre Steuerkanzlei (Asesoría / Gestoría). Sollten Sie es selbst erledigen wollen, besuchen Sie dazu die Webseite des Finanzamtes (Agencia Tributaria),www.agenciatributaria.gob.es hier können Sie es direkt Online erledigen, es sei denn Sie haben ein digitale Signatur / Authentifizierung. Ansonsten ausdrucken, ausfüllen und bei einer Bank, welche mit dem Finanzamt (AEAT) kooperiert abgeben.

Gebäude-/Hausratversicherung:

Je nach Immobilie, Versicherungsgesellschaft und Leistungen gibt es preisliche Unterschiede, im Durchschnitt ca. 150€ - 250€ jährlich. Auf Wunsch empfehlen wir Ihnen gerne ein zuverlässiges, deutschsprachiges Versicherungsbüro.

Spanisches Konto

Zur Bezahlung der Immobilie und den laufenden Kosten - z.B.: Wasser, Strom, Telefon, Gemeinschaftskosten, Grundsteuer usw. ist die Eröffnung eines Kontos vor Ort zu empfehlen. Durch die heutigen SEPA – Zahlungsverfahren ist es aber nicht immer notwendig. Die Mitarbeiter in den hiesigen Banken sprechen in der Regel gut Deutsch und Englisch.

Vermittlungshonorar

Das Maklerhonorar beim Immobilienverkauf bezahlt auf Gran Canaria die Verkäuferseite. Es sei denn man hat eine andere Vereinbarung getroffen. Die offizielle Rechnung kann bei der Gewinnsteuererklärung steuerlich geltend gemacht werden.

Bei Vermietung bezahlt der Mieter/in die Maklerprovision, in der Regel handelt es sich um eine Monatsmiete zzgl. 7% MwSt.

Zahlungsform der Immobilie beim Notar

Bitte kaufen Sie niemals eine Immobilie ohne eine notarielle Beurkundung und der damit vorhergegangen Überprüfung der entsprechenden Unterlagen. Die Bezahlung erfolgt fast immer per namensgebundenen und beglaubigten Bankscheck (bei der Bank gebührenpflichtig). Ebenfalls möglich ist eine direkte Onlineüberweisung während des Notartermins von einem sogenannten „Treuhandkonto / Klientenkonto“ z.B. von Ihrer zukünftigen Steuerkanzlei. Der Überweisungsbeleg gilt als Zahlungsbeleg und wird in die notarielle Kaufurkunde eingebunden. Häufig kommt es auch zu Kaufoptionsverträgen (auch Vorvertrag, Reservierungsvertrag oder auf spanisch contrato de arras genannt) in denen man sich auf einen verbindlichen Notartermin verständigt und mit einer Anzahlung von 10 % des Kaufpreises sich die entsprechende Immobilie reserviert. In diesem Vertrag wird unter anderen Punkten auch ratifiziert, dass der Optionsgeber (Verkäufer) die jeweilige Immobilie Schulden-/Lastenfrei und ohne jeglicher Rechte Dritter verkauft. Hierbei ist insbesondere darauf zu achten, dass die Zertifikate über Schuldenfreiheit (certificado no deudor) von einer möglichen Eigentümergemeinschaft und von der Gemeinde vorliegen. Das certificado no deudor von der Gemeinde bestätigt dem entsprechenden Käufer die Bezahlung der Grundsteuer und Müllabfuhr.

Vermietung

Einige Eigentümer nutzen gerne die Möglichkeit ihre Immobilie zu vermieten. Entweder um die jährlichen Betriebskosten zu decken oder aber auch eine gute Renditemöglichkeit zu erreichen. Wie Sie unserer Webseite entnehmen können, sind Sie diesbezüglich ebenfalls bei uns in den besten Händen. Die Nachfrage nach Mietobjekten (gleich ob Langzeitvermietung oder Überwinterung auf Gran Canaria) ist sehr groß und das Angebot dagegen recht gering.

Die Mieteinnahmen werden hier auf Gran Canaria mit 19% versteuert, sollten Sie keinen Hauptwohnsitz in der EU, Norwegen oder Island haben, dann sind es 24%. Die Steuererklärung erledigt für Sie gerne Ihr Steuerbüro (Asesoría fiscal oder gestoría). Anwendung hierfür findet das Formular "Modell 210 R".

Zum Thema "Vermietung auf Gran Canaria" habe ich einen ausführlichen Blogeintrag geschrieben, bei Interesse folgen Sie gerne diesem Link:
https://www.sun-world-immobilien.com/blog/vermietung-mit-sun-world-immobilien-auf-gran-canaria/

 

Notar und Grundbucheintrag

Die Notarkosten betragen ca. zwischen 750 € - 950 € je nach Aufwand und ob zum Beispiel notarielle Vollmachten erstellt werden müssen u.s.w. Die Gebühren für die Eintragung in das hiesige Eigentumsregister / Grundbuchamt (registro) liegen bei rund 400 €.

Zum Thema "Immobilienkauf im Notariat auf Gran Canaria" habe ich einen praxisbezogenen Blogeintrag verfasst, diesen können Sie hier gerne lesen:
www.sun-world-immobilien.com/blog/immobilienkauf-im-notariat-auf-gran-canaria/
 

Grundsteuer (IBI)

Sie richtet sich nach dem Katasterwert.
Bei einem durchschnittlichen 1 Schlafzimmer-Apartment, z.B. in Playa del Inglés sind es zwischen 180€ und 250€ jährlich. Wobei die Zahlung halbjährlich stattfindet und zwar immer im Juni und im November. Den Katasterwert der Immobilie finden Sie im übrigen auf dem Zahlungsbeleg der Grundsteuer (I.B.I)

Müllabfuhr (Basura)

Die Gebühren belaufen sich auf ca. 60 €/Jahr.

Comunidad (Gemeinschaftskosten)

Die Höhe des monatlichen "Hausgeldes" variiert je nach Anlage zwischen 30 € und 300 € pro Monat. Beinhaltet in einigen Komplexen bereits die Kosten für Wasser und Strom des jeweiligen Apartment, Bungalow oder Reihenhaus. Dieses Geld wird benötigt u.a. für den Betrieb, die Pflege, Beleuchtung der Gemeinschaftszonen, die Aufzüge, Pool, Administration, Instandhaltung sowie Personalkosten wie Gärtner, Hausmeister innerhalb einer Wohngemeinschaft.

Strom & Wasser

Ist um einiges günstiger als zum Beispiel in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Erfahrungswerte: Apartment mit 2 Personen ca. 60€ - 70€ im Monat (je nach Verbrauch).

N.I.E - Nummer

Ist eine "Ausländeridentifizierungsnummer" oder auch ugs. "Steuernummer" genannt. Diese ist zwingend erforderlich und muss beim Kauf einer Immobilie vorgelegt werden, man beantragt diese N.I.E - Nummer persönlich bei der Polizei mit gültigem Personalausweis/Reisepass und ausgefülltem Formular. Es ist durchaus möglich und nicht unüblich jene NIE Nummer nach dem Notartermin zu beantragen/abzuholen und im Anschluss bei Notariat nachzureichen. Weiterhin können Sie die NIE Nr. auch in Deutschland beim spanischen Konsulat beantragen, rufen Sie allerdings vorher an.

Seit einigen Monaten ist ein vorheriger Termin bei der Polizei zu vereinbaren, es kann je nach terminlicher Auslastung etwas dauern.

Mit einer notariellen Vollmacht und einer vom Notariat beglaubigten Ausweiskopie könnte für Sie auch eine andere Person die N.I.E Nummer beantragen gehen. Oftmals machen dies auch Steuerbüros (Asesorías / Gestorías)

Steuerrepräsentanz

Sie möchten eine Immobilie auf Gran Canaria kaufen, jedoch Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland belassen und nicht auf die Kanareninsel verlegen. In diesem Fall (fast immer die Regel bei Ausländern) benötigen Sie hier vor Ort einen sogenannten Steuerrepräsentanten – dazu empfiehlt es sich diese Steuerrepräsentanz einem Steuerbüro (Asesoría fiscal / Gesoría) vor Ort zu erteilen. Auf Wunsch sprechen wir hier gerne Empfehlungen aus. Die Gebühren für den/die Steuerrepräsentanten/in und die jährlich obligatorische Steuererkläung (Nichtresidentensteuer / Eigennutzungssteuer) belaufen sich auf rund 140€ jährlich.

Wie lange dauert eine Kaufabwicklung?

Sollten Sie nach der Besichtigung den Wunsch haben die jeweilige Immobilie zu kaufen, benötigen wir ca. ein bis zwei Wochen um den notariellen Verkauf vorzubereiten und alle entscheidenden Dokumente zu organisieren. Weiterhin sei es empfohlen (jedoch nicht mehr unbedingt notwendig) ein Bankkonto auf Gran Canaria zu eröffnen, die NIE-Nummer sollte beantragt werden, zudem müssen Sie im Besitz eines gültigen Ausweisdokumentes sein und selbstverständlich über die komplette Kaufsumme + Kaufnebenkosten verfügen. Sollte eine Teil-Finanzierung notwendig sein, kann sich die Kaufabwicklung um mehrere Wochen verschieben. Banken brauchen unterschiedlich lange um einen Kreditantrag zu bearbeiten – nach unseren Erfahrungswerte ca. drei bis sechs Wochen. Bei ausländischen, nicht-residenten Käufern erwarten spanische Banken ein Eigenkapital von mindestens 30-40%. Hier wird jedoch von Fall zu Fall entschieden, viele Faktoren haben auf eine Kreditvergabe entsprechenden Einfluss – auch der Schätzwert eines von der Bank bevollmächtigen Wertermittlers. Sprechen Sie auch gerne mit Ihrer Hausbank in Deutschland über die Finanzierung einer Auslandsimmobilie auf Gran Canaria.

Kaufoptionsvertrag / Reservierungsvertrag

Haben Sie die passende Immobilie gefunden und sind sich mit der Verkäuferseite handelseinig, nutzt man bis zum tatsächlichen Notartermin einen "Kaufoptionsvertrag" / "Reservierungsvertrag" (contrato de opcion de compra / contrato de arras) mit in der Regel 10% Anzahlung. Zu diesem Thema habe ich bereits einen ausführlichen Blogeintrag geschrieben und informiere u.a. über: Die wichtigsten Inhalte dieses Vertrages, Anzahlungsmodalitäten, die notwendigen Dokumente usw. Bei Interesse folgen Sie gerne diesem Link zum Beitrag: https://www.sun-world-immobilien.com/blog/kaufoptionsvertrag-beim-immobilienkauf-auf-gran-canaria-spanien/

Käufer über uns

Vielen Dank für die zahlreichen positiven Bewertungen auf Google, Facebook und Trustpilot.

Kai macht einen Superjob.
Er ist immer erreichbar, superfreundlich und kompetent. Er vermittelt super zwischen Spaniern und Deutschen.

Marco Thomsen

Gran Canaria, 

Wir wurden sehr professionell beraten und betreut, ohne Zeitdruck und Aufdringlichkeit. Vor allem, wer nicht oder nur etwas spanischsprechend ist, ist hier an der richtigen Adresse.

Andreas Bodensee

Gran Canaria, 

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Unsere Beratung und Unterstützung reicht natürlich weit über den Erwerb hinaus. Bei etwaigen Modernisierungsarbeiten Ihrer neuen Immobilie, der Vermietung oder sonstigen Fragen bleiben wir gerne Ihr fachkundiger und vertrauensvoller Ansprechpartner auf Gran Canaria.

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